Apprenez à calculer votre déficit foncier
Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, il est essentiel de bien maîtriser les mécanismes permettant d’optimiser la rentabilité de son investissement. Parmi ces mécanismes, on trouve le calcul du déficit foncier. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est le déficit foncier, comment le calculer et quelles sont ses implications sur vos revenus et votre fiscalité.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier correspond à la différence entre les charges déductibles liées à un bien immobilier (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) et les revenus fonciers générés par la location de ce bien. Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Ce mécanisme permet de diminuer le montant de vos revenus imposables et donc de réduire votre impôt avec ce déficit foncier.
Comment calculer le déficit foncier ?
Pour calculer le déficit foncier, il faut prendre en compte plusieurs éléments : les revenus fonciers et les charges déductibles. Voici comment procéder :
- Déterminer le montant des revenus fonciers en additionnant les loyers perçus durant l’année pour l’ensemble de vos biens immobiliers locatifs.
- Lister les charges déductibles liées à ces biens et en calculer le montant total. Les charges déductibles comprennent notamment :
- Les intérêts d’emprunt : il s’agit de la part des mensualités de votre crédit immobilier qui correspond aux intérêts (et non au remboursement du capital).
- Les travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien effectués sur le bien immobilier locatif. Attention, seuls les travaux réalisés par des professionnels sont déductibles.
- Les frais de gestion, qui regroupent les honoraires de l’agence immobilière, les frais de syndic, les assurances, etc.
- Soustraire le montant total des charges déductibles au montant des revenus fonciers. Le résultat obtenu représente votre déficit foncier.
Exemple de calcul de déficit foncier
Imaginons que vous possédiez un bien immobilier locatif générant 12 000 € de loyers annuels. Sur cette même année, vous avez payé 6 000 € d’intérêts d’emprunt, 4 000 € de travaux d’amélioration et 2 000 € de frais de gestion. Votre déficit foncier sera alors :
12 000 € – (6 000 € + 4 000 € + 2 000 €) = 0 €
Dans cet exemple, on constate que le déficit foncier est nul, car les charges déductibles sont égales aux revenus fonciers. Votre revenu imposable sera donc diminué de la totalité des charges déductibles.
Quelles sont les implications du déficit foncier sur votre fiscalité ?
Le déficit foncier présente plusieurs avantages fiscaux :
- Réduction de l’impôt sur le revenu : Le déficit foncier vient en déduction des autres revenus fonciers et permet ainsi de réduire voire d’annuler l’imposition sur ces revenus. Si le déficit est supérieur aux revenus fonciers, il peut être reporté sur les revenus globaux à hauteur de 10 700 € par an (sous certaines conditions). Ce mécanisme permet donc d’alléger votre impôt sur le revenu.
- Diminution des prélèvements sociaux : Les revenus fonciers étant soumis aux prélèvements sociaux, un déficit foncier permet également de réduire ces prélèvements en diminuant la base taxable.
- Report du déficit foncier : Dans le cas où le déficit foncier ne peut pas être intégralement déduit des revenus fonciers ou des revenus globaux, il est possible de le reporter sur les revenus fonciers des années suivantes, pendant une durée maximale de 10 ans.
Attention aux plafonnements et aux conditions
Il est important de noter que le déficit foncier est soumis à certains plafonnements et conditions. Le montant déductible des revenus globaux est ainsi limité à 10 700 € par an. De plus, pour bénéficier du dispositif, il faut respecter certaines conditions, notamment en matière de travaux déductibles, de durée de détention du bien ou encore de location.
En résumé : optimisez votre investissement immobilier grâce au déficit foncier
Le calcul du déficit foncier est un élément clé pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. En vous permettant de diminuer votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux, il constitue un véritable levier de performance pour votre patrimoine. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un de nos expert pour vous accompagner dans cette démarche et vous aider à tirer le meilleur parti de cet outil fiscal.
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