Dispositif Denormandie : Atouts et Inconvénients !

Le dispositif Denormandie offre une opportunité alléchante aux investisseurs immobiliers en quête de défiscalisation tout en participant à la revitalisation des centres-villes. Mais avant de vous lancer tête baissée, il est essentiel de bien comprendre les atouts et les inconvénients de ce dispositif pour prendre une décision éclairée. Dans cet article, nous explorerons en détail les différents aspects du dispositif Denormandie, des avantages fiscaux aux critères d’éligibilité, pour vous aider à déterminer si c’est la bonne stratégie pour votre investissement locatif.


Avantages du Dispositif Denormandie : Défiscalisez En Investissant


Le premier avantage, et non des moindres, de ce dispositif réside dans ses incitations fiscales attrayantes. En investissant dans un logement ancien situé dans une zone éligible, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du coût total de l’opération. Une opportunité à ne pas négliger pour alléger votre fiscalité !

En plus de réaliser une économie d’impôt, le dispositif Denormandie vous permet également de contribuer à la rénovation énergétique des logements. En effet, l’une des conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal est de réaliser des travaux de réhabilitation pour améliorer la performance énergétique du bien. Vous participez ainsi activement à l’effort de transition énergétique tout en valorisant votre patrimoine immobilier.

Un autre atout majeur du dispositif est son impact positif sur le marché immobilier local. En encourageant les investisseurs à se tourner vers les quartiers en besoin de revitalisation, le dispositif Denormandie contribue à redynamiser ces zones, créant ainsi une plus-value potentielle pour votre investissement à long terme.


Inconvénients de la loi Denormandie : Les Contraintes à Prendre en Compte


Malgré ses nombreux avantages, le dispositif Denormandie n’est pas dépourvu de contraintes. Tout d’abord, il est essentiel de respecter les critères d’éligibilité stricts établis par la loi. Parmi ces critères, on retrouve notamment la nécessité de réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération d’achat du bien. Il est également impératif de louer le logement en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans, sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Un autre inconvénient à considérer est lié à la localisation des biens éligibles. En effet, tous les quartiers ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie, ce qui peut limiter les options disponibles pour les investisseurs. Il est donc essentiel de bien étudier les zones éligibles avant de vous lancer dans votre investissement. Vous pouvez également rechercher un bien à acheter directement via notre carte intéractive regroupant plus de 35 000 biens immobiliers

Enfin, il est important de garder à l’esprit que le dispositif Denormandie est soumis à des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Cela peut avoir un impact sur le rendement locatif de votre investissement, en particulier si vous visez une zone tendue où les loyers sont déjà élevés.


Les Critères d’Éligibilité et Zones Éligibles : Ce Qu’il Faut Savoir


Pour pouvoir bénéficier du dispositif Denormandie, il est essentiel de remplir certaines conditions. Tout d’abord, le logement doit être situé dans une zone éligible, généralement déterminée par un besoin de revitalisation du centre-ville.

En ce qui concerne les critères d’éligibilité, le logement doit être affecté à un usage de résidence principale et respecter des normes de performance énergétique spécifiques. De plus, les travaux de rénovation doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir leur éligibilité au dispositif.
Vous pouvez consulter la liste complète des critères de la loi denormandie à respecter.


Comparaison avec le Dispositif Pinel : Faire le Bon Choix pour Votre Investissement


Si vous êtes déjà familier avec le dispositif Pinel, vous pourriez vous demander quelles sont les différences entre les deux dispositifs de défiscalisation. Alors que le dispositif Denormandie cible principalement les logements anciens à rénover dans les zones en besoin de revitalisation, le dispositif Pinel concerne les logements neufs ou en état futur d’achèvement dans des zones tendues.

La durée d’engagement locatif est également différente, avec un minimum de 6 ans pour le dispositif Denormandie et une durée de 6, 9 ou 12 ans pour le dispositif Pinel. Le taux de réduction d’impôt varie également en fonction de la durée d’engagement.


Conclusion : une loi et ses inconvénients à Considérer avec Prudence


En conclusion, le dispositif Denormandie offre des avantages fiscaux attrayants pour les investisseurs immobiliers cherchant à défiscaliser leur investissement locatif tout en participant à la revitalisation des centres-villes. Cependant, il est essentiel de prendre en compte les contraintes liées aux critères d’éligibilité et aux zones éligibles, ainsi que la comparaison avec le dispositif Pinel ou d’autres dispositifs de deficalisation, pour prendre une décision éclairée.

Si vous êtes prêt à vous lancer dans l’aventure du dispositif Denormandie, assurez-vous de bien vous informer et de consulter des professionnels (nous sommes là pour ça) du secteur pour vous accompagner dans votre projet. Un investissement immobilier est une décision importante, et il est crucial de se faire conseiller :

Merci, votre message a bien été envoyé !
Une erreur est survenue. Veuillez réessayer.

Plafond de ressources du locataire

En métropole

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2019) selon la zone géographique – Bail conclu en 2021 – Métropole
Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €37 594 €
+ 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €45 210 €
+ 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €54 579 €
+ 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €64 206 €
+ 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €+ 8 070 €

En Outre-mer

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2019) selon la zone géographique – Bail conclu en 2021 – Outre-mer
Composition du foyer fiscalDépartement d’outre-mer (Dom)Saint-Martin Saint-Pierre-et-MiquelonPolynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna
Personne seule28 606 €28 606 €31 099 €
Couple38 202 €38 202 €41 528 €
+ 1 personne à charge45 941 €45 941 €49 941 €
+ 2 personnes à charge55 461 €55 461 €60 290 €
+ 3 personnes à charge65 241 €65 241 €70 923 €
+ 4 personnes à charge73 527 €73 527 €79 928 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 8 206 €+ 8 206 €+ 8 920 €

Montant du loyer au mètre carré

En métropole

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logementPlafonds mensuels de loyer au m²
20202021
Zone A bis17,43 €17,55 €
Zone A12,95 €13,04 €
Zone B110,44 €10,51 €
Zone B2 (sur agrément)9,07 €9,13 €

En Outre-mer

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logementPlafonds mensuels de loyer au m²
20202021
Guadeloupe10,48 €10,55 €
La Réunion10,48 €10,55 €
Mayotte10,48 €10,55 €
Guyane10,48 €10,55 €
Martinique10,48 €10,55 €
Saint-Martin10,48 €10,55 €
Saint-Pierre et Miquelon10,48 €10,55 €
Polynésie Française12,81 €12,83 €
Nouvelle-Calédonie12,81 €12,83 €
Îles Wallis et Futuna12,81 €12,83 €

 

Voici un tableau comparatif plus clair et propre des dispositifs d’investissement immobilier Pinel et Denormandie :

CaractéristiquesPinelDenormandie
Type de biensNeufs ou anciens réhabilitésAnciens rénovés
Habitations individuellesNonOui
Taux de réduction– 10,5 % si location de 6 ans– 12 % si location de 6 ans
– 15 % si location de 9 ans– 18 % si location de 9 ans
– 17,5 % si location de 12 ans– 21 % si location de 12 ans
Plafonds d’investissement– 300 000 € par bien et 5 500 € /m2Idem
– 2 logements par an
– Plafonnement global des niches fiscales
(10 000 € par an)
Zones éligiblesZone A, A bis ou B1Communes « Action coeur de ville » ou ayant
signé une convention de revitalisation du
territoire (ORT)
➡️ Zones plus étendues
Type de locationLocation nue à usage d’habitationIdem
principale du locataire
Plafonds de loyerOuiOui
Plafonds de ressources des locatairesOuiOui
Location à un membre de sa famillePossible, si la personne n’appartientIdem
pas au même foyer fiscal
Risques– Vacances locatives– Vacances locatives
– Perte de l’avantage fiscal si les– Perte de l’avantage fiscal si les
conditions ne sont pas respectéesconditions ne sont pas respectées
– Moins-value à la revente➡️ Moins de risques que le Pinel
Performances énergétiquesApplication des normes du neuf➡️ Moins exigeantes que le Pinel