Investir dans l’immobilier locatif meublé : Découvrez les avantages fiscaux méconnus de la LMNP

L’investissement dans l’immobilier locatif meublé présente de nombreux atouts, notamment en termes d’avantages fiscaux. En effet, ce type d’investissement permet de bénéficier de dispositifs spécifiques et avantageux pour réduire ses impôts et optimiser sa rentabilité. Dans cet article, nous allons vous présenter les principaux avantages fiscaux liés à l’investissement locatif meublé et vous aider à mieux comprendre cette opportunité.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ses Avantages et incovénients

En choisissant d’investir dans un logement meublé, vous pouvez bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre des avantages fiscaux très intéressants. Pour obtenir ce statut, il suffit que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou qu’ils représentent moins de 50 % de vos revenus globaux. Voici les principaux avantages offerts par le statut LMNP :

Régime micro-BIC

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 € (ou 176 200 € pour les résidences de tourisme classées), vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, avec un minimum de 305 €. Autrement dit, vous serez imposé uniquement sur la moitié de vos revenus locatifs.

Régime réel de la LMNP

Si vos revenus locatifs annuels dépassent le seuil du micro-BIC ou si vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires, vous pouvez opter pour le régime réel. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble de vos charges et frais liés à l’investissement locatif (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, assurances, etc.) ainsi que l’amortissement du bien immobilier et de ses meubles. Dans certains cas, cela peut vous permettre de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

Le dispositif Censi-Bouvard ancien

Le dispositif Censi-Bouvard est un autre avantage fiscal méconnu de l’investissement locatif meublé. Il concerne les investissements dans des résidences avec services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat du logement, étalée sur 9 ans. Le montant de cette réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € par an.

Conditions d’éligibilité à la loi Censi-Bouvard

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il faut respecter certaines conditions :

• Acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence avec services
• Louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence
• Ne pas dépasser un loyer plafond fixé par décret

LMNP : Fiscalité Avantageuse

Réduction d’Impôts et Avantages LMNP

Les recettes locatives d’un bien sous le statut LMNP sont imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et bénéficient d’importantes réductions d’impôts. Pour déclarer vos recettes locatives en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel, en fonction de votre situation. Cogedim fait le point.

1er Choix Fiscal : Régime du Micro-BIC

En optant pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives, qui est porté à 71 % pour les locations meublées de tourisme. Cet avantage est significatif par rapport à l’abattement de 30 % appliqué aux recettes locatives des logements vides.

2e Choix Fiscal : Régime Réel

La déclaration des revenus fonciers au régime réel est souvent plus rentable, et on estime que 85 % des investisseurs ont intérêt à choisir ce régime pour leurs revenus fonciers LMNP. Ce choix vous permet d’amortir votre investissement immobilier, y compris la valeur du logement, les coûts des travaux réalisés, et l’achat d’ameublement. Cet amortissement comptable constitue l’un des principaux avantages du statut LMNP, vous permettant de déduire des impôts la perte de valeur estimée de votre bien due à l’usure au fil du temps. Le régime réel vous offre également la possibilité de déduire l’ensemble des dépenses liées à votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel, telles que les charges de copropriété, les honoraires d’agence, les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition, la taxe foncière et les assurances. Après déduction des charges, le montant des recettes locatives imposables est généralement très bas, voire nul.

Report des Amortissements Excédentaires et avantages du Déficit LMNP au Réel :

La déclaration des recettes locatives sous le régime du réel vous permet de reporter d’éventuels déficits sur les futurs bénéfices liés à la location de votre logement meublé sur une période de dix ans, contribuant ainsi à sécuriser vos investissements en LMNP. De plus, les amortissements excédentaires bénéficient d’un report annuel illimité dans le temps, contrairement au déficit.

Droit au changement de Régime Chaque Année

Depuis 2018, la loi permet de changer de régime fiscal chaque année en fonction de l’évolution de vos revenus et de votre patrimoine immobilier. Vous avez la possibilité de choisir entre le régime réel simplifié et le régime micro-BIC, offrant ainsi une grande flexibilité. Pour effectuer ce changement, il vous suffit d’envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale en cours pour qu’il soit appliqué pour cette année.

Calcul de la Plus-Value dans le Cadre du LMNP

La plus-value dans le cadre du LMNP est calculée comme le bénéfice réalisé entre le prix d’acquisition et le prix de vente du bien immobilier. Un avantage considérable est que les plus-values sont soumises au régime des particuliers, avec une taxation de seulement 19 %, ainsi qu’un prélèvement de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. De plus, une exonération totale de la plus-value est applicable si vous êtes propriétaire de votre logement meublé en LMNP depuis plus de 22 ans, et l’exonération des prélèvements sociaux intervient après trente ans de détention du logement meublé. Il est important de noter que l’amortissement comptable n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Récupération de la TVA, sur les investissements locatifs meublés

Exercer votre activité sous le régime du Loueur Meublé Non Professionnel vous confère le statut de commerçant, ce qui vous permet de récupérer la TVA. Cette Taxe sur la Valeur Ajoutée représente 20 % du montant de votre investissement, mais la récupération de la TVA est soumise à certaines conditions, notamment que votre logement soit situé dans une résidence proposant un minimum de quatre services, tels que des pôles d’accueil, la fourniture de linge, une cafétéria, ou un espace de restauration.

La TVA récupérable sur votre LMNP, un avantage à ne pas négliger

Un autre avantage fiscal méconnu de l’investissement locatif meublé concerne la TVA. En effet, lorsque vous investissez dans certains types de résidences avec services (tourisme, affaires, étudiants, seniors, etc.), vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier et des meubles, soit une économie de 20 %.

Conditions pour bénéficier de la TVA récupérable

Pour récupérer la TVA sur votre investissement locatif meublé, il faut respecter les conditions suivantes :

• Acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence éligible
• Louer le logement meublé pendant au moins 20 ans à l’exploitant de la résidence
• Opter pour le régime réel d’imposition et être assujetti à la TVA

Devenir Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : Une Démarche Simple

Des Démarches Administratives Faciles

Les démarches administratives pour devenir Loueur en Meublé Non Professionnel sont simples et rapides. Vous pouvez exercer cette activité en nom propre, ce qui signifie que la création d’une société de gestion immobilière n’est pas nécessaire.

Les Critères pour Devenir LMNP

Pour être enregistré comme LMNP, vous devez proposer un bien meublé à la location. Votre logement doit également répondre aux critères fixés par la loi Alur, définis comme suit : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » Le décret n° 2015-981 daté du 31 juillet 2015 dresse également une liste exhaustive des meubles obligatoires.

Le Processus d’Enregistrement d’un Loueur Meublée

L’enregistrement sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel se fait via le formulaire p0i, relatif à toute déclaration de début d’activité. Vous devez effectuer cet enregistrement dans les quinze jours qui suivent la mise en location de votre logement. Par la suite, il vous suffira de déclarer vos recettes locatives auprès de l’administration fiscale lors de votre déclaration d’impôts annuelle.

Plafonnement des Recettes Locatives

Il est important de noter que, en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vos recettes locatives sont plafonnées à 23 000 € par an. De plus, ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. En cas de dépassement de ces plafonds, vous serez alors considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et serez assujetti à d’autres conditions fiscales.

Des avantages supplémentaires d’un investissement LMNP

Être accompagné par l’équipe d’Immopremium peut être un réel avantage pour vous. En effet, comme nous vous l’avons expliqué, nous pouvons effectuer toutes étapes de votre projet. Vous n’aurez même pas besoin de venir sur place car tout peut être effectué à distance. Vous pouvez donc totalement rester chez vous et votre projet se déroulera parfaitement bien. C’est un réel avantage quand vous êtes expatriés ou lorsque vous souhaitez investir et bénéficier du statut LMNP, mais que vous n’avez pas le temps de vous occuper d’un projet si conséquent. De plus, vous serez accompagné de personnes qui connaissent très bien le milieu de l’investissement locatif. Nos experts seront là pour vous éclairer au maximum et pour vous donner les meilleurs conseils concernant votre investissement. Quelles villes investir, quel régime d’imposition choisir ou encore vous aider à savoir si le statut LMNP est le statut qui vous correspond le mieux. Pour finir, nous nous occupons également de la gestion locative. C’est-à-dire que lorsque votre appartement sera prêt pour la location, nous serons encore là pour vous accompagner tout au long de la location. C’est nous qui nous occupons de mettre en place le premier locataire et d’effectuer tous les futurs changements de locataires par la suite. Sans parler de tout le côté administratif avec par exemple le contrat de location ou encore l’inventaire.

Faire face aux inconvénients du LMNP :

En plus de ces avantages supplémentaires, être accompagné par Expat’ Immo va vous permettre de faire face à certains inconvénients qui peuvent arriver avec le statut LMNP. Dans un premier temps, l’investissement supplémentaire que vous allez devoir apporter pour le statut LMNP n’aura pas lieu vu que ce sont nos équipes qui s’occuperont de tout. Ensuite, pour les risques fiscaux, nous serons là pour vous accompagner au mieux face aux potentiels changements fiscaux et changements réglementaires. Grâce à nos experts, vous serez plus en confiance dans votre projet d’investissement. Pour finir, si jamais vous ne savez toujours pas si le statut LMNP est le statut qui vous correspond le mieux par rapport à votre situation, n’hésitez pas à nous contacter ! Nous sommes là si vous avez encore des questions à ce sujet.

Que faut-il retenir des avantages d’un LMNP ?

En conclusion, l’investissement dans l’immobilier locatif meublé offre de nombreux avantages fiscaux méconnus qui peuvent vous permettre de réduire vos impôts et d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Il est donc important de bien étudier ces dispositifs et leur spécificité avant de vous lancer dans ce type d’investissement.

Groupe Immopremium peut vous aider et conseiller, il suffit de nous poser votre question (nous répondons rapidement) :